STJ: Falta de registro do compromisso de compra e venda não impede reconhecimento da usucapião
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ a ausência de registro de compra e venda do imóvel não é suficiente para descaracterizar o justo título, requisito necessário para o reconhecimento da usucapião ordinária. O colegiado reafirmou entendimento do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul – TJMS, ao dar provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que ocupava o imóvel desde 1988.
Na época, o homem teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. Conforme o tribunal de origem, os dois pactuaram um compromisso de compra e venda em 1990, que não foi registrado na matrícula do imóvel. Quase vinte anos depois, em 2009, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco. O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas.
Ao julgar o recurso dos herdeiros, o TJMS entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não seria capaz de configurar a usucapião ordinária e também que houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro.
Para o relator, ministro Villas Bôas Cueva, o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha – no caso, a ausência de registro – que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou 1.242 do Código Civil de 2002.
Boa-fé
Ao citar Pontes de Miranda, o magistrado pontuou que seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé na usucapião, tendo em vista que o título registrado já transfere a propriedade. Frisou ainda, que a doutrina, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão “justo título” do Código Civil “abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.
Segundo ele, a jurisprudência também pacificou que “o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião”. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.
Quanto à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já reconheceu que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva. Para ele, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.
Tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante – o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações, ponderou o magistrado. “Além do mais, a interrupção somente poderia ocorrer na situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que não se verificou no caso dos autos.”
Fonte: IBDFAM (com informações do STJ) Imagem de Pexels por Pixabay
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